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“限制群租”新规 会不会推动房租上涨?

  时下城市白领中有不少“谢耳朵”的拥趸。很多男生都很向往对门能住着一位可人的姑娘,有时候可以去敲敲门寻求帮助。但有时候租房生活是这样的:公司搬到钱塘江对岸,每天上班要跨江;房东来了好多次电话,说下个月开始要涨价;室友离职了,要离开这个城市……上周,住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)发布的《商品房屋租赁管理办法》,立即在这一人群中引起关注。

  朱大鸣在博客上发表的博文《禁止群租将推动房租和房价暴涨》引发杭州租户们的担心:一旦明年2月新规执行,杭州的人均租住面积会怎么变化?自己的租房成本会不会大到无力承担?其中最纠结的莫过于正在过“72家房客”生活的群租客们。

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  新规限制分割出租

  住建部最近发布了新版《商品房屋租赁管理办法》。在新规中,对于分割出租行为有明确规定:出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。如果出租人违反了上述规定,由当地主管部门责令限期改正,逾期不改正的,可处以5000元以上、3万元以下罚款。《办法》还规定,房屋租赁合同期内,出租人不得单方随意提高租金。新规将于2011年2月1日施行。

  新规发布的当天,我爱我家控股公司副总裁、新闻发言人胡景晖就在其新浪微博上抛出了一连串问题:“规范和发展租房市场要有实施细则和增加有效供应。比如谁来出租赁指导价,建委出,还是统计局出?再比如,各地的人均租住面积下限是多少?业主中途涨租怎么办?不法中介搞群租如何惩处?提高租赁登记备案率,是否要赋予备案法律意义和降低税收?”

  我爱我家杭州市场研究部经理周包军说,对于承租人而言,新规的出台应该是好事,可以保障承租人的利益,规范市场。但与此同时,也可能导致承租人租金承受能力的增加。住建部的新规还是个非常宽泛的框架,这个新规定如何实施,还需要地方上进一步细化、落实。

  住建部出台的《商品房屋租赁管理办法》第八条规定:出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

  条文中的“以原设计的房间为最小出租单位”,各人的理解不同,但对于群租户而言肯定是紧箍咒。而“人均租住建筑面积”在杭州会框定为多大也很关键。比如一套80平方米的房子,如果杭州的人均租住标准定为20平方米,那么即便两室两厅也只能住两个人。

  周包军说,群租房的最大问题是存在消防隐患。此外,由群租房引起的矛盾冲突在杭州也比较突出。周边住户常会抗议群租房住户影响了自己的生活,矛盾爆发后,又没有单位、没有人来协调。在杭州,群租的市场占比不高,比较常见的是单位租去当员工宿舍用。承租的时候一般不会说以后住几个人,实际居住人更是不会在合同里标注,房东也常常是后面才了解情况。

  记者问了几家房产中介,经纪人大都认为,对于过渡阶段的租房客而言都是能省一点是一点。杭州房租今年已经涨过一轮,而按这一行的趋势每年的租金都会上升,合租、群租可以分摊自己的支出成本,如果房租能对半,一般的租客都会默认合租(或群租)。要限制群租,落实起来不那么容易。

  一位房产经纪人告诉记者,正规的房产中介公司在登记房源时,需要业主出示房产证等原始文件;而群租的发起者往往是二房东,所以分割过的房子一般都是私下通过网络途径成交的,中介公司接触不到。

  一位曾经群租过的小伙子证实了上述说法:去中介租房子要多付半个月的房租做佣金,本来就是为了便宜才去找群租房的,信息是从网上找的。

  反应落实起来不容易

  某房产中介杭州城南一家门店的店长表示,在没有增加廉租房供给的背景下,《商品房屋租赁管理办法》能否执行到位很难说,比如罚款3万元那条怎么执行?谁来执行?是罚群租房源的业主呢,还是罚实施群租行为的二房东?目前能预见的是会对群租房有所遏制。

  这位店长坦率地告诉记者,在杭州群租的案例有。但杭州的“新72家房客”并不是之前大家想象中那样住在“鸽子笼”里。就以钱江新城某楼盘而言,那里的成套面积都在120平方米以上,很多业主来自温州,短期内不会来住,也没有打算要卖,于是就用来出租。有很多温州的房东也不打算装修,他们出租的房源里有不少是毛坯房。而打起群租念头的二房东会根据客户的需求来隔房间,有大有小,家用电器、上网设备一应俱全。如果客户要求装修,小区对面还有一拨河南师傅专门驻点揽装修生意。

  一套120平方米的房子里住着多少人?一位房产经纪人告诉记者,早几年他见过一套,被隔成十多个房间,密密麻麻,就连厨房和卫生间也被充分利用到了。里面的空气质量可以想象。但是这两年的情况略有点变化,以前隔房间的基本是泡沫板、木板,三夹板,现在基本用的是墙砖,可能也是出于防止消防隐患的考虑吧。

  调查

  群租房隔墙换成砖

  在搜狐博客上,工商管理博士、资深财经评论人、全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席朱大鸣的博文《禁止群租将推动泛珠和房价暴涨》引起了网友的关注。

  朱大鸣提出,这种禁止群租的办法,上海早就实施了,结果如何呢?只见房租涨,没有什么特别的正面效果。这样禁止群租的办法,只能导致“蚁族”们怨声载道,而且,对于广大农民工,如果不能合租的话,或许会被挤出城市。

  这个政策会不会给力?不论是房东、租客还是作为第三方的房产中介,都很关心细则,希望各地能根据实际情况制定相宜的标准,而不要“一刀切”。(记者 章卉)

 
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