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土地增值税,知多少

  土地增值税的简介

  土地增值税:以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。  土地增值税与房产业土地增值税的功能是国家对房地产增值征税。   
其计算公式为:应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

  土地增值税的征税对象

  土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。


  转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入,即与转让房地产有关的经济收益。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项:

  (1)取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式得到土地使用权的,为支付的地价款。   
  (2)开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。  
  (3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定,与房地产开发有关的费用直接计入当年损益,不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作,《细则》规定,财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊,并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的,利息不单独扣除,三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。  
  (4)旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值,并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。   
  (5)与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。   
  (6)加计扣除。对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计10%的扣除。

  征收实例

  假设张先生于2004年以50万元购买了一套房产,2006年12月将以70万来出售。   
  1、张先生不能提供购房发票证明,又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的,其以核定方式来缴纳,则需要缴纳的土地增值税为7000(700000×1%)元  
  2、如果张先生能够提供购房发票,发票所载金额为50万,那么可扣除:   
原值:500000;加计金额:500000×5%+500000×(1+5%)×5%=51250;税金:契税为7500(500000×1。5%)元,转让时缴纳的营业税为38500(700000×5。5%)、个人所得税按核定方式缴纳为7000(700000×1%)、印花税350元。那么该套房屋的增值额为:700000—500000—51250—7500—38500—7000—350=95400元,未超过扣除项目金额的50%,按照30%的税率计算。那么,土地增值税为:95400×30%=28620元。

 
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