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擅自居改非究竟谁管 业主起诉业主?

  读者刘先生最近遇到了一件烦心事:他住的房子沿着马路,但有封闭的围墙隔着小区外的人行道。住在他楼下一楼的邻居,最近将自家的房子开起了棋牌室。每天晚上,楼下吵杂的说话声严重打扰了他们的休息,而且,还带来了一些安全隐患。为此,刘先生多次找到物业公司,也打电话到相关部门投诉,但问题一直没有得到妥善解决。

  类似刘先生的遭遇,就没有什么办法来避免和解决吗?

  据悉,《上海市住宅物业管理规定》从本月实施起已近两周,其中明确规定了业主、物业公司和相关管理部门可以对擅自居改非进行起诉、制止和处理,为擅自居改非设置了三道关卡。

  第一关是业主关。《规定》明确,业主或使用人违反本规定或者业主临时公约、业主公约,有擅自改变物业使用性质等行为,损害其他业主、使用人合法权利的,相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。

  也就是说,类似上述刘先生的情况,如果业主认为邻居的擅自居改非行为严重影响了自己的生活,甚至损害了自己的权益,就可以直接向人民法院提起民事诉讼。

  第二关物业关。《规定》对物业公司提出了更高的要求,物业公司发现业主或使用人有擅自居改非的行为时,应当予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。物业公司没有尽到劝阻、制止或及时报告的,区(县)房地产管理部门可处一千元以上一万元以下的罚款。即物业公司将必须对居改非负有监督责任。

  第三关是行政管理关。《规定》对擅自居改非开出了罚单:业主擅自居改非的,由区(县)房地产管理部门责令限期改正,恢复原状,可处一万元以上五万元以下的罚款。同时规定,市房地资源局、区(县)房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的工作人员发现违法行为不予查处的,由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分。

  对于《规定》中关于居改非的若干规定,业内人士表示,这三关不一定能够彻底解决问题,有业内人士甚至认为此次物业新规中关于居改非的有关规定,比起以往的相关规定并没有多大的进步。

  业内人士分析认为,让业主通过法律途径自行解决居改非的矛盾,无疑会省去相关管理部门的很多麻烦。

  但是让业主去起诉业主,毕竟是在问题出现了以后采取的极端的办法,不具有太多的建设性,而且,还会花费业主大量的时间和精力。而物业公司由于其自身权力的局限和小区“管家”的角色,在劝阻、制止业主的时候,没有权力也不能采取强硬的行为,也就可能出现管也管不了,而且还容易和业主产生矛盾,所以只能被动地将情况汇报到相关部门,由此可能会产生索性就不管、只汇报的情况。

  至于现在到底还可不可以居改非,也是一个备受关注的问题。《规定》中明确了业主或者使用人“应当按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质”,但当记者向市房地资源局咨询是不是还有可以根据相关规定“不擅自”居改非的情况,得到的答复是,变更房屋的使用性质是由区、县规划部门审批,不属于房地管理部门职责范围。据了解,《上海市城市规划条例》规定,需要变更建筑物使用性质的,“必须报原审批的市或者区、县规划管理部门批准”。根据上述情况,是否可以居改非,是属于规划部门管理,而擅自居改非,则要受到房地管理部门的处罚,审批和管理分别属于两个部门。业内人士认为,很容易造成管理部门间的互相推诿和职权空白。而1997年开始执行、今年11月1日废止的《上海市居住物业管理条例》中则规定,居改非的审批和违规处罚都属于区、县房地产管理部门,两者相比较,很明显后者更有利于居改非的控制管理。

  此外,《规定》之前一些擅自居改非的住宅如何处理,也是一个各方关注的焦点问题。有关法律专家建议,对于遗留问题的处理,有关部门可以考虑在确实有需要的地区,整片、整街、整幢地进行有规划地实施居改非,这样即考虑到实际需要,也照顾到了执法的公平公正,对于业主财产的增值也能尽量公平。

 
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