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新年伊始——在2011年买房人有哪四大愿景?

  接下来,既是下一个十年的追求,也是新年伊始。也许从买房人角度更能体现楼市的人性的一面,单就其它任何方面,都无法看到人性的一面,留下来的是资本的原罪。

  一、迅速出台能够与限购令相媲美的并能够落实的新举措。

  老百姓关心房价只是一种无奈的心理,事实上也是最本质的东西是稳定的预期与力所能及的与房子发生关系。而迅速出台类似限购政策相关的并能落实的新举措就有利于稳定老百姓的预期。

  现在影响老百姓预期的主要因素来自两个方向,一个是政策性住房,一个是商品房价格。

  所以首先应该出台有关政策性住房,供应量多少,哪些人群能够惠及,这样可以结束部分人的恐慌性购买,也可以结束另一部分刚需的观望。然后是,当进入保障的人群厘定后,剩余的那些人就会寄望于政策给出的提示:是延缓或稍后买房,还是近期入市,根据购买力的差异与需求实现的可拖后性,应该说,合理的投资性消费与改善性刚需是可以拖后的,如果政策能够明确促进房价未来至少不跌或者保持合理的涨幅,则这些需求会选择入市买房,也不用承担买房后对市场价格变化的担心;而其它类似于已经进入买房程序,只是因为政策引导下的预期想再等等,以节约开支的那些首次置业,则需要动用部分行政的力量,行政力量包括震慑手段与直接手段。

  因此,如果2011年总理的话能够部分兑现,拟即出台类似于资本利得税的、针对于持有环节与多套持有的房产税,利用国际通用标准及结合本地情况制订的房价收入比对地方城市尤其是某些房价泡沫明显的城市予以行政确定降价幅度与目标,并与问责制挂钩,再就是通过税收手段与行政费用优惠手段来刺激正常需求,对非首次置业则通过增加费用负担来调节。

  二、应对通胀与加息环境的补助政策。

  对房子的消费而言,不买也是买,因为租赁市场的租价与通胀与加息环境密切相关,如果不买或者买不起,接下来便会受到租赁市场变化的严重影响。

  因此,对于那些既不能够进入保障房系列,又无法实现买房梦想的普通人来说,政府应该优化他们的生存环境,这就要求出台有关租赁方面的补助政策,这是接下来一年的最重要课题。

  应对通胀与加息环境的补助政策大致包括三个方面:

  其一,增加就业机会或者保障必须的普通就业机会,就业将是2011年社会生活的关键词汇;

  其二,增加劳动收入保障的临时行政措施,未来一年估计会出现用工荒,为民谋利最大的优惠就是保障劳动者的收入能够到手。

  其三,对那些能够通过努力进入商品房市场的自住性刚需,政府应着眼于稳定民生与保障必须的生活条件,还原已经于2009年实施了的优惠税政、优惠利率。

  也就是说,对正常需求而言要象过去一样扶助、刺激、优惠他们的消费过程,对非正常需求则严格调控。

  三、必须出台行政降房价措施,当然可以是局部与有条件的。

  由于前些年欠债太多,地方政府依然依赖着土地出让收益来弥补财政赤字;由于银行在过去的年月形成了以房地产为龙头的债务结构与债权结构,因此指望银行严格执行信贷差异政策不太现实;由于开发商在过去的一段时间已经发生质变,该退出的退出了,该调整战略区域的调整了,该调整产品的调整了,除非行政降价,不然开发商对待商品房开发的下行预期永远也难以实现。

  接着上面的观点,既然政府是还民生一个说法并且让他们享受到必要的尊严,而买房中的尊严是最重要的尊严,因此不妨出台措施,对那些非常急需的刚性需求,通过行政措施原了他们的居住梦想,比如重拾限价地限价房、比如一房一价政策、比如要求开发商明码标价、比如要求开发商完全透明地提供开发信息、比如鼓励开发商建设普通住宅,对开发商采取税收差异化原则刺激他们提供低价位或者说与消费吻合的商品房。

  四、给予买房人一个较长周期的买房规划愿景。

  我们看长点时间便会发现政策无法给予一个长周期的买房愿景规划是导致买房人互相产生竞争以及博弈恶化的原因之一,过去的政策,无论是土地供应,都是政府说了算,房价则是开发商说了算,政策只是在涨幅过盛或者房价过于畸形的时候产生,普通人无法读懂未来,因此对房价芝麻开花般节节攀升产生担忧。

  如果买房人能够根据购买力及收入预期来决定是否买房,不用担心房价过快上涨或者担心收入的波动,则人们的消费会更加理性,这个时候有序入市将维持市场在一个比较长的周期产生买房市场格局,价格规律自然能够重新作用于楼市。

 
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