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贷款购房学问大

  随着市民生活水准的提高,按揭购房已成为市场的热点。那么,在贷款购房时究竟有哪些要素必须考虑呢?中国银行上海市分行理财专家沈晓勤女士详细道出了个中原委:

  第一,关于付款方式的选择。应根据自身的积蓄情况、投资机会和投资收益状况来确定购房的付款方式。

  遇到这一问题的市民基本上手头都持有一定的闲余资金,或是银行帐户中的定期、活期存款,或是国债、股票等等。对这些客户来说,是一次性付款购房、还是向银行贷款关键是根据自己手中的资金量以及资金的运用情况而定,不妨好好作一番分析和测算,详细了解投资行情,若有好的投资去向以及高于银行贷款利率的收益,那当然是要选择贷款。

  第二,关于贷款总金额和贷款期限的选择。要综合考虑利率、汇率的变动因素,结合本人的收入等情况来确定。

  如今各大银行提供的住房按揭贷款期限最长为30年,借款人如果到市中行借款的话,法定年龄至贷款到期不超过70岁。沈晓勤女士指出,关于贷款利率问题,许多市民都存在认识上的误区,以为“一口价”,利率终身不变。其实贷款利率是“随行就市”,按央行规定,利率一年一定,在未来都有可能调高或者降低,如贷款30年并非一直执行同一种利率。因此,不能盲目根据贷款时的利率来确定贷款期限和贷款金额,应综合考虑自己预期的收入水平、家庭支出,自己的年龄以及人民币汇率及利率变动因素等各种情况,以便合理确定贷款金额和贷款期限。沈女士分析:一般而言,预期收入水平上升、家庭支出减少、自己本身年龄小,预期贷款币值可能贬值、预期贷款利率不会上升,并且在目前贷款利率较低的情况下可贷款多一点,期限长一点。

  第三,不同还贷方式的选择。最主要的要考虑及预计自身或者家庭的现行收入水平与预期收入水平。

  从现行各大商业银行提供的住房按揭还款方式来看,一般分为等额本息还款法和等额本金还款法两种。这两者的区别何在呢?市中行沈晓勤女士强调,前者———等额本息还款法每月还款额固定,便于借款者掌握每月还款情况;后者———等额本金还款法的还款额每月递减,贷款前期的负担较重,贷款后期的负担额逐渐减轻。从总的利息支出来看,等额本息还款方式比等额本金还款方式的利息支出要多一点。例如:总金额为10万元、年利率为5.58%的10年期商业购房贷款,沈晓勤女士用相关计算公式精算出来的结论是:如果用等额本息还款方式,总利息支出为30707.82元;而如果选择等额本金还款方式,总利息支出则为28132.80元,较前者少支出30707.82-28132.80=2575.02(元)。

  沈女士解释说,银行的这两种还款方式是针对不同的收入层次设计的,一般而言,等额本息还款方式适合于借款人自身及家庭收入较为稳定、预期收入也将稳定增加的借款人;而等额本金偿还方式则对于现在有一定的积蓄,预期收入却将减少或预期支出会日益增加的借款人及其家庭较为适合。

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