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房屋买卖签合同千万当心

　　近年来，上海房地产市场发展迅猛、二手房市场日趋活跃。在二手房交易过程中，房产中介公司凭借对买卖双方信息的垄断，逐步形成一支专业化的队伍。但是，由于我国相关法律体系尚不健全，中介机构从业人员素质良莠不齐，自2003年起，相关诉讼数量不断上升，已引起法院和相关部门的高度重视。

　　昨天，上海市高级人民法院召开新闻发布会，向新闻媒体通报了二手房买卖、中介等纠纷案件的审判情况和典型案例。

　　霸王条款免除中介责任

　　关键句：一些中介公司提供的格式合同中存在“霸王条款”，以合同形式免除自己的责任而限制委托人的契约自由。

　　■案件举例：2003年12月，曹某将其房屋转让给朱女士，转让价为52.5万元，两人各支付中介费5000元。在签订合同时，朱女士并没留意到合同中还存在“不平等条约”，该合同第七条规定：“曹某再出售其房屋，视为违约，加倍退回定金（赔偿的定金由朱女士与中介平分）”。合同签订当日，朱女士立即支付定金5.5万元和中介费5000元。

　　由于曹某的原因，买卖没有成交，曹某双倍退还了朱女士定金11万元。朱女士要求中介公司退还中介费。遭拒绝后，朱女士向法院提起诉讼。没想到中介公司也在法庭上提起反诉，要求法院判决朱女士把从曹某手中多拿到的定金55000元的一半支付给中介。

　　杨浦区法院审理认为，因曹某违约，中介公司未促成朱女士签订正式房地产买卖合同，按合同法规定，居间方未促成合同成立的，不得收取报酬，所以中介理应返还预收的居间费。中介房地产居间合同第七条格式条款，明显限制了朱女士收取全额定金赔偿的权力，故应认定为无效。

　　最终法院判决，中介公司应返还朱女士居间费5000元，对中介公司要求朱女士支付赔偿金22500元的请求不予支持。

　　法官提醒：在房屋买卖合同当中，作为购房方一定要充分注意格式合同中哪些条款属于“霸王条款”，并可从以下几个方面衡量：一、该条款是否免除了对方的责任；二、该条款是否加重自己的责任；三、该条款是否排除了自己的主要权力。

　　阴阳合同虚构房价逃税

　　关键句：买卖双方为了多得购房贷款，或者逃避国家税收，签订“阴阳”合同，虚构房屋成交价格，为事后引发纠纷埋下隐患。

　　■案件举例：虞先生于2003年，委托某房屋置换公司购买宝山区某套房屋。合同签订后，虞先生支付了中介费并交给公司42万元房款。卖家为逃税，又签订了一份低价合同。2004年，虞先生发现《房地产买卖合同》确定的房屋总价为284455元，认为置换公司多收了房款135545元，起诉要求置换公司返还，并支付违约金。

　　宝山法院审理认为，合同约定的转让价格284455元在虞先生和卖方之间并未实际履行，这个价格不是双方真实的意思表示。在虞先生实际支付的42万元全部被卖家沈女士收取的情况下，虞先生以成交价284455元要求置换公司返还剩余部分房款的请求，法院难以准许。

　　法官提醒：房地产交易是一项复杂的物权变动过程，交易程序繁琐。当事人合同观念淡漠、法制意识不强是引发二手房买卖中有悖诚信行为的关键。

　　瞒天过海赚取房屋差价

　　关键句：为追求高额利润，中介公司违规分别与买卖双方签订所谓的“出售合同”，隐瞒真实的房价信息，试图从直接交易中赚取差价。

　　■案件举例：徐某委托中介公司出售房屋，签订合同约定房价款为26万元。同日，中介公司又与买家签订合同约定房价为35万元。后徐某在办理产权过户时得知交易价为35万元，遂起诉要求中介公司返还差价款。

　　浦东新区法院审理认为，中介公司虽与买卖双方分别签订了名义上的出售合同，实际上没有真正实施过购买或出售行为。房产交易中心登记备案并发生产权变更效力的仍然是买卖双方签订的合同，一旦卖方追认，则合同发生效力，应按照有利于卖方的合同内容予以履行。最终，中介公司主动退还了徐某9万元的差价额。

　　法官提醒：此类纠纷的发生，往往与卖方轻易放弃自身权利和过分授权等原因有关，如委托时只要求到手价、房价未与买方亲自协商、签订合同也委托中介公司全权代理等。（周柏伊王凤梅）