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开发商靠预售款拿地将不可能 买房风险减低

  前天,市住房保障局“做东”,召集银行监管部门及各家银行的相关负责人开会。目的只有一个:请各家银行做好“管家”, 从下月1日起加强嘉兴楼市预售资金的监管。

  这个貌似平常的举动,对开发商来说却是一件大事。因为预售资金的监管,意味着楼市调控政策又来了。

  随意“花钱”日子结束

  据了解,市住房保障部门要求银行加强楼市预售资金监管,是依据《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》的要求操作的。因为从下月1日开始,这一办法将在浙江省内统一实施。

  这份由浙江省住房和城乡建设厅、人行杭州中心支行和银监会浙江监管局联合下发的文件规定中要求,开发商收存商品房预售款将全部纳入资金监管账户,未签订商品房预售资金监管协议书的项目,不能领取《商品房预售许可证》,预售资金使用实行封闭式管理,银行将根据项目节点完工证明,分批次向开发商支付资金。

  “这意味着开发商随意花预售资金的日子结束了。”中信银行嘉兴分行信贷管理部总经理方仲富表示,“今后,开发商动用每一分钱,都需要向银行提供相应的购货合同等有效资金支付证明。”

  专款专用降低买房风险

  “对预售资金实行监管,最大的好处就是保证了预售资金的专款专用,银行和买房者的风险相应减小了。”农业银行嘉兴分行的工作人员表示。

  据了解,开发商的房地产开发资金,除了银行给予的房地产项目开发性贷款,还有预售款包括定金、预收款以及个人按揭贷款等。根据新政策的要求,商品房预售资金监管将实行专用账户的管理制度,一个项目的所有资金只能在一个监管账户中存放。

  对商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设,其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管。按照监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。

  方仲富介绍:“此前,开发商可能会开设多个账户,存钱时四处分散,用钱时互相倒账。而现在,专用账户每笔资金的进出和用途都是一目了然,房地产商再想腾挪资金,难度很大。”

  靠预售款拿地今后不可能

  新政将要执行的消息,早已成了开发商关注的话题。虽然还未接到正式通知,但嘉兴某房产开发公司的相关负责人表示:“这对开发商的资金链来说,将是一个考验。”

  “开发商领取预售证,就要接受资金监管,意味着开发商在开发周期内必须资金实力雄厚,有全额的资金做保障,且一直要挺到整体交付,资金链是个考验。”她表示,“对于开发商来说,之前资金的可调剂能力较强,拿着预付款偿还贷款或另外拿地都很常见,但在新规执行后,这是不可能了。”

  据介绍,监控后,开发商再拿土地的积极性势必会降低不少,开发的速度也会慢下来。

  “联手作假”将受罚

  一个有钱,一个管账,管账的会不会因为利益“网开一面”呢?据了解,在新规中,为防止这个现象的出现,对于开发商是否会与银行“联手作假”挪用资金的问题进行了规定:对监管银行未按要求受理、审核房地产开发企业使用商品房预售资金的申请资料,超前超额支付商品房预售资金,导致工程无法竣工的,除承担相应责任外,3年内不得在当地市、县(市)行政区域内承担商品房预售资金的监管。

  对房地产开发企业与监管项目的工程监理单位或监管银行相互串通设立虚假资金账户逃避监管或者违规使用商品房预售资金的,房地产行政主管部门应当责令限期改正,造成严重后果的,监管项目的工程监理单位或监管银行承担连带责任,并依法追究相关责任人的责任。

  嘉兴学院商学院公共管理系主任吴兴陆认为,房地产调控和监管,说到底就是资金和土地的调控。从这个政策上可以看出,国家对房地产的调控力度越来越大,政策也越来越细化。作为开发商,“缺钱”是通病,“监管政策的执行,一定程度上在确保房地产项目如期完工的同时,也解决了一旦房价出现波动、项目出现风险,政府、银行和买房者为开发商埋单的问题。”

 
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