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未取得所有权证的商品房 依照相关法律不能转让

  业主:

  你好!我于2008年12月预购了某小区的一套商品房,合同约定于2009年7月份交房,我已经按约支付了购房款。

  但因开发商改变规划,该商品房施工进度推迟。而我一亲人已于7月底将他的一套房屋已半卖半送给了我。我从开发商购买的那套商品房对我已经没有太多的实际用处。因此,我决定把原在开发商处所购买的那套房子转让,最近通过网上联系,有一买主愿意购买我的那套预售商品房,两人已经达成了初步协议。请问秦律师,我购买的那套预售商品房未办产权证,能否转让?王女士

  律师回复:

  我国《物权法》规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

  因此,作为不动产的商品房,须经登记取得房屋所有权证,权利人才能依法行使处分(转让)房屋的权利。同时,我国《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定:未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。第四十六条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”

  《建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会关于做好稳定住房价格工作的意见》明确规定:根据<中华人民共和国城市房地产管理法>有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让;在预售商品房竣工交付预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让手续,房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一样的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记。

  因此,你从开发商所购买的那套预售商品房,因未登记取得房屋所有权证,按照上述法律规定不得转让。建议你待取得房屋所有权证后再行转让,或根据合同追究开发商的违约责任,要求退房并由开发商赔偿你的损失。

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