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未取得所有权证的商品房依照相关法律不能转让

　　业主：

　　你好!我于2008年12月预购了某小区的一套商品房，合同约定于2009年7月份交房，我已经按约支付了购房款。

　　但因开发商改变规划，该商品房施工进度推迟。而我一亲人已于7月底将他的一套房屋已半卖半送给了我。我从开发商购买的那套商品房对我已经没有太多的实际用处。因此，我决定把原在开发商处所购买的那套房子转让，最近通过网上联系，有一买主愿意购买我的那套预售商品房，两人已经达成了初步协议。请问秦律师，我购买的那套预售商品房未办产权证，能否转让?王女士

　　律师回复：

　　我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　因此，作为不动产的商品房，须经登记取得房屋所有权证，权利人才能依法行使处分(转让)房屋的权利。同时，我国《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。第四十六条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”

　　《建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会关于做好稳定住房价格工作的意见》明确规定：根据<中华人民共和国城市房地产管理法>有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让;在预售商品房竣工交付预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续，房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一样的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记。

　　因此，你从开发商所购买的那套预售商品房，因未登记取得房屋所有权证，按照上述法律规定不得转让。建议你待取得房屋所有权证后再行转让，或根据合同追究开发商的违约责任，要求退房并由开发商赔偿你的损失。