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“二房东”的法律透析
   2003年10月,张某承租了某物产公司的营业房,租期为三年,年租金10万元。双方签定了书面合同同时约定,如果张某擅自转租营业房给他人或者拖欠租金超过三个月的,物产公司有权解除合同。2004年6月,张某经物产公司经理口头同意(但张某对此做了录音记录),将营业房转租给李某,转租的价格是每年12万。2005年6月,物产公司与李某签订了营业房租赁合同。并宣称:因为张某拖欠租金和擅自转租,已经与其解除合同。李某听从物产公司的建议,便不再向张某交纳租金。

  处于尴尬境地的张某,无奈之下,只能向法院起诉,要求确认其与物产公司的合同有效并要求物产公司继续履行合同。物产公司当庭提出反诉,以张某拖欠租金和擅自转租为由,要求解除合同。

  问题:

  双方谁能得到法院的支持?

  律师观点:物产公司的诉讼请求牵涉到合同解除的依据、解除的条件、方式等法律问题。《合同法》第九十三条、九十四条规定了约定解除权、法定解除权,第九十六条规定了解除权的行使方式。

  从物产公司要求解除合同的理由来看,其使用的是约定的解除权。但无论是法定的还是约定的解除权的行使都应当符合法定的形式,即符合《合同法》第九十六条的规定,那么物产公司就应当履行通知张某的义务,双方的租赁合同自通知到达对方时解除。物产公司未履行通知的义务的,法院不应当径直判决解除合同。

  有人提出:物产公司提出反诉就是一种通知,我不同意这样的观点。因为《合同法》第九十三条、九十四条规定的是“可以解除合同”,《合同法》第二百一十九条、二百二十四条第二款、二百二十七条、二百三十二规定的也都是“可以解除合同”。这只是赋予了出租人解除权,是法律上的一种形成权,必须结合当事人的行为意思表示才能产生相应的法律效果。首先,这是《合同法》遵循合同自由的原则,简单地说,承租人违反了合同的约定或法定的义务,但出租人还是愿意继续履行合同,他不提出解除合同,这是他的自由,。其次,《合同法》在总则规定了通知的义务,这应当是一种法定的义务,是强制性规范,也同样适用于《合同法》分则部分。

  为什么说这是强制性的、一定要履行通知的义务呢?有两点理由:其一,解除权是一种形成权,应当由权利人的行为来达到一定的法律后果,行为的方式法律已经规定得很清楚了,必须由通知作出;其二,一方违约后,双方的关系处于一种不确定的状态,守约方发出解除的通知,合同就解除,反之,则合同继续有效。从保护违约方的角度来讲,守约方应当尽快地作出决定,而不是等到法院阶段,违约方也有权利得到一个明确的结果,这样更有利于市场的稳定。合同法应以自由、自愿为原则,但任何的自由都是有限度的。

  综上,物产公司应当以通知的方式解除合同,法院不应当径直判决解除合同。至于通知发出合同解除后,对方不认可,双方要求法院确认合同或通知的效力是可以的。

  张某的诉讼请求不违反法律规定,法院应当支持。有观点认为,既然没有通知,合同就还是有效的,就没有必要诉至法院。我认为,针对本案的情况,张某的合同权利已经或将要受到侵害,其要求法律对有争议的合同(市场)行为进行一次法律确认,既有利于双方明确合同的效力和自己的权利义务,又有利于市场交易的稳定。因此,有其必要性且不违反法律的规定,法院应当受理并予以支持。
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