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这桩房屋买卖合同是否有效
  王老伯和王老太都是近八十岁的老人了,夫妻俩在退休后分到了一套享有独立产权的房改房。这是他们盼望了一辈子的好事,虽然房子不算太大,但对住了将近一辈子昏暗潮湿的小房子的二老来说已是莫大的幸福了。但今年年初发生的一件事却让二老揪心不已。

  今年过年时,王老伯家来了不少亲戚,大家都夸王老伯好福气,在杭州这个寸土寸金的地方拥有这么好的一套房子,王老伯高兴地拿出房产证给大家瞧,亲戚发现房产证上的所有权人是他儿子王小强(化名),就问王老伯究竟怎么回事。王老伯这才想起过年前儿子告诉他们做生意需要资金,要用房子做一年抵押。二老想想反正只要抵押一年时间,就同意了。并按照儿子的吩咐到房产中介公司和银行那里签了很多字,按了很多手印。后来他们从房屋中介公司和银行那里了解到,原来他们已经将房屋卖给了儿子王小强,并协助儿子办理了银行按揭,房屋买卖合同、按揭合同等相关合同上都有他们的亲笔签名和手印。他们这才知道原来是儿子骗他们把房子给卖了。

  那么亲属之间是否可买卖房屋呢?王老伯夫妇在受欺骗情况下签订的合同是否有效呢?  

  律师观点:

  根据我国法律规定,合同有效必须符合三个最基本的条件:一是行为人具有相应的民事行为能力,二是行为人的意思表示真实,三是合同内容符合相关法律规定。家庭成员之间的关系,从身份上分析,具有一定的血缘关系和亲属关系;从法律主体资格分析,又都是相互独立的平等民事主体,他们对属于自己的财产享有依法处分的权利,包括向亲属出租、出卖或抵押产权归其所有的房屋。因此,亲属之间的房屋买卖合同与一般的买卖合同一样,只要具备合同有效的基本法律条件,买卖双方就应当遵守该合同约定。

  本案中,虽然王老伯和王老太的年龄都很大了,但只要他们的思维和精神状态是正常的,那么他们就具有相应的民事行为能力,就有权利和能力处分属于夫妻共同财产的房屋。王老伯夫妇在该房屋买卖合同中的签名和按压行为,可以被认为出卖房屋是王老伯夫妇的真实意思表示。如果王老伯夫妇想主张合同无效或者撤销合同,那么,王老伯夫妇必须证明他们在签订合同时不具有完全民事行为能力(如因健康原因导致意识不清,不能辨认自己行为),或者证明儿子是通过欺骗的手段使他们违背自己的真实意愿出卖房屋。如果王老伯夫妇不能提供相应的证据,该房屋买卖合同就合法有效,王老伯夫妇只能按约履行合同,而不能简单地以不知情或上当受骗为由不认可该房屋买卖合同。即他们应当对自己轻易签字按压行为所产生的法律后果承担责任。在合同有效的情况下,王老伯夫妇虽然无法主张该房屋的所有权,但他们有权要求儿子按照约定支付购房款。

  在这个案例中,我们无疑要谴责如此不孝的儿子,但是两位老人的遭遇也值得我们深思。本案中,两位老人之所以被骗,除了因为他们的善良和无知以外,也与社会对老年人的关心不够密切相关。如果房屋中介公司或者银行职员,在办理相关手续的过程中能够对这一特殊的房产交易引起重视,能够充分了解老年人的真实意思表示,并对他们强调其行为的法律后果,那么也就不至于所有的事情都在老人儿子的操控下顺利完成。当然,作为老年人也应当有一定的法律常识和自我保护意识,如在搞清楚自己行为可能产生的法律后果前,千万不要轻易签字盖章或画押,也不能将房产证、身份证等重要证件随意交付他人。    

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