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专家、律师发出警示:“涉税房”避税风险重重

   “涉税房”相对“免税房”而言。前者指的是买房未满5年进行交易需缴5.55%的营业税;反之,则免缴营业税。
  自2006年6月1日起,根据建设部等九部委出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,个人对外销售购买房屋营业税的征收时限从两年延长到5年。根据规定,申城二手房市场上大量房源被划入营业税征收范围。
  涉税争议频发
  一提起自己平白无故要多缴4.5万多元的税,丁先生有点愤愤然。早签好了买卖合同,但是一直未能及时去交易中心过户,白白多花了一年的辛苦钱。羊毛出在羊身上,这钱得让买家承担,就算不全承担,受政策面影响,买家起码也应该分担一半。丁先生如此打算,买家王女士却认为合同已经明确约定了房屋价格,自己已经履约缴纳了定金和首付款,税款应有卖家自己负担。双方为此争执不下。
  复旦大学法学院段厚省教授指出,营业税直接的纳税主体应当是卖家而不是买家,若合同中没有就有关税负分担问题预先约定,在合同签订后尚未完成过户交易手续的,其营业税应当由卖家承担。若双方事后达成分担协议,则应按照协议办理,但是名义上的纳税主体仍然应当是卖家,买家只能以垫付税款的方式分担。此外,税负是正常交易成本,与其他的政府行为例如战争、禁运等不同,一般不能列入不可抗力范围。
  避税“奇”招叠出
  新政“5年标准”出台已经一月有余,市场反应渐现端倪,部分卖家改当“房东”,改售为租,使高端住宅租赁市场趋于活跃;另有部分卖家,直接涨价,把营业税直接转嫁给下家;还有部分卖家明修栈道,暗渡陈仓,千方百计地规避营业税。对此,房地产专业律师、法务部经理、法学专家提醒上、下家和中介交易三方切勿用逃税来以身试法,以免造成损失。
  ●一.延期交易过户
  这一招是目前最常见的避税操作方式,往往幻化为不同的操作方式,但万变不离的根本是先实现房屋的交接,待涉税期满恢复“自由身”后再交易过户。
  常见虚招:1、先签买卖合同,后交易过户:上、下家在中介的主持下先签订房屋买卖合同,之后下家入住,待该房屋时满5年后再行办理产权过户手续。
  2、先签大定金协议,后买卖:上、下家在中介的主持下先签订针对该套房屋的大定金协议,在协议里约定待房屋距离上次交易时满5年后的某期间签订房屋买卖合同,办理交易过户等手续。
  3、先租赁,后买卖:上、下家在中介的居间下先签订房屋租赁合同,租赁期限至该房屋距离上次交易满5年的当日。期满当日,上、下家在中介的主持下签订该房屋的买卖合同,再办理交易过户手续。
  风险警示:上海知亦行律师事务所吴宇律师表示,这是目前常见的避税操作方式,从买卖合同签订到交易过户时间间隔较长,往往少则一年,多则数年,风险颇多。
  买卖双方主要在以下几方面容易产生纠纷:1.因房价升降导致撕毁合同:房价飙升,上家可能不卖或一房多卖;房价回落,下家可能不买。违约成本如果低于可得利益,诚信缺失的上、下家极有可能撕毁合同,致使合同目的落空。
  2.合同履行不能:(1)不可抗力如地震等造成房屋毁损灭失,合同客观履行不能。因尚未办理过户手续,上家须承担房屋毁损灭失的风险。(2)间隔长,变故多:如上、下家任何一方出现失踪、死亡、重疾、出国等情况,又不能办理或不能及时办理相应的公证委托手续,则后续交易过户手续无法进行或无法按时进行,纠纷在所难免。
  3.政策变化风险:(1)国家税收政策的变化:当前有关征收个人所得税、土地增值税等的传言此起彼伏,虽然迄今为止尚未听到官方确切消息,但通过税收手段调控房市已经在“国六条”中体现。这些税种一旦开征,而原来的买卖合同中又没有对此明确约定承担主体,上、下家若补充协议不成,纠纷随之而来。(2)银行贷款政策变化:由于没有交易过户,银行就不能办理针对该套房屋的抵押登记,如果下家又不能提供有效担保,其贷款便迟迟不能办出,此时下家面临违约的风险(即不能按时将银行贷款支付上家),上家面临拿不到全款的风险。另外,此间贷款利率的浮动,下家也会受到相应的影响。
  4.其他风险:如房屋在此期间被列入动迁范围,下家虽早已入住使用,但因为没有办理过户手续,无法获得相应动迁补偿款项;下家再心急火燎也无济于事,如及早过户,下家的这种损失就可以有效避免。
  针对这三招,21世纪不动产上海区域法务部经理王宗琦指出,中介在操作过程中同样不能小觑风险。首先如果上、下家和中介特别约定以办理完交易过户手续为中介收取佣金的标准,则中介面临收佣周期太长或难以收全佣金的风险。其次,买卖合同签订后,中介须派合同管理员专人专处妥善保管该合同,这无形中增加了中介的管理成本。如果期间中介不慎将合同遗失,中介的麻烦可想而知。
  如先大定,后买卖,因为买卖合同最终能否签订决定权不在中介手里,而中介收取佣金的前提如没有特别约定的话是以促成买卖合同的签订为标准。因此,如果买卖合同因上、下家任何一方的原因没有签订,中介将面临无法收佣的困难。当然,中介可以通过法律途径争取自己应得利益,但大量时间、人力、财力的耗费无法避免,法院最终是否会支持中介的诉请也不易妄下定论。
  如先租赁,后买卖,此处中介的风险主要是只能收取租赁佣金而无权收取买卖佣金。从委托到代看再到签订合同,中介活儿没少干,但只能收取租赁佣金,中介难免觉得吃亏。
  ●二.假赠与、真买卖
  主要体现为上、下家在中介的主持下先签订赠与合同并办理公证,然后再签订买卖合同。拿赠与合同去交易中心办理过户,凭买卖合同支付相应款项。
  风险警示:王宗琦表示,上、下家的风险主要体现在:
  1.不予公证的风险:赠与的标的物是房屋,金额巨大,上、下家一般非亲非故,很难让公证人员相信赠与行为系上家真实意思表示。若公证无法办理,其他后续环节无法进行下去。
  2.此消彼长,面临处罚:根据相关法律法规的规定,房产赠与合同必须办理公证手续,而公证费为房屋总价的2%左右,同时下家还需缴纳房屋总价3%的契税。这样看来,和5.55%的营业税相比,上、下家并没有得到多少实惠。而且,如果逃避税费的行为情节严重,数额较大的话,上、下家很有可能受到国家财税部门的处罚。
  3.过户后,如果下家违约不付款,上家就会处于被动地位:房屋过户后,下家很有可能对真正的买卖合同不再履行。此时,赠与合同已经经过公证,即使上家提出赠与合同是以合法形式掩盖非法目的的无效合同,下家可能提出异议,此时合同的效力只能通过法院或者仲裁机构才能予以确认。时间、人力、物力的损耗不可避免。另外,上家也可能源于自身规避营业税的难言之隐而不得不放弃诉讼。
  4.下家往往无法追究上家的房屋质量瑕疵责任。根据《合同法》第191条的规定,赠与的财产有瑕疵的,赠与人不承担责任。鉴于此时房屋赠与合同已经经过公证且在房产交易中心备案完毕,如果房屋出现质量问题,下家依据赠与合同无法追究上家责任。这时下家只能是“哑巴吃黄连,有苦说不出”。
  而中介明知假赠与,真买卖的实际情况而故意代上、下家办理相应手续,如被国家财税部门掌握确凿证据,就有可能面临被处罚的危险。
  ●三.阴阳合同非法避税
  主要体现为上、下家故意标低房价,签订阴阳合同来达到避税目的。
  风险警示:段厚省教授指出,阴阳合同是非法的避税方式,因为实际的交易额大于表面的交易额,所以实际缴付的税款少于应当缴付的税款,严格来说,应当受到行政处罚,数额巨大的,可能还会构成犯罪。并且阴阳合同不利于买家。将来买家再卖房时,可能要多缴税款,发生争议时也是以形式上经过登记的合同为准,所以此种做法不可取。
  上海浙南律师事务所邢乐锋律师也持同样意见,认为该方式为了避税故意隐瞒了真实价款进而虚构较低价款,属违法行为,一旦查出,将会遭受处罚;即使侥幸没有查出,如买方再次交易时,也可能增加其税费支出。邢律师提议,由于各方的利益不同,产生纠纷后再去补救非常困难。买卖双方在签订合同时应充分预见合同履行中可能出现的风险,并在合同中对风险出现后责任的承担做出明确的约定,降低履行合同的风险,避免纠纷或承担不应有的损失。买卖双方在合同中对现有税费及以后因政策调整可能出现的税费增加由谁承担做出明确约定;对一方因政策调整导致税费增加而出现的毁约行为,可适当提高违约金的数额,使其不敢轻易毁约。

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