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商品房面积到底谁说了算

主持人:王惜纯(本报记者)
嘉 宾:王前虎(中消协投诉与法律事务部主任)
王 瑜(北京鼎钟律师事务所律师)
董桂秋(消费者)

    主持人:买套房子对于许多并不富裕的中国人来说,可以说是一辈子的大事,有些人甚至要倾其一生的积蓄才能圆此梦。然而,目前商品房市场中存在着诸多不规范行为,除了墙体裂缝、漏水渗水、偷工减料等最常见的一些质量问题外,因面积争议引发的计量纠纷正在逐年递增。三位对这个问题有何看法?
王前虎:2005年全国消协系统受理消费者投诉70余万件,其中计量问题为20410件,占总投诉量的2.9%。往前追溯,2000年全国受理房屋建材方面的投诉为22179件,其中计量问题1389件;2002年来自房屋建材的投诉达到40685件,其中计量问题1859件;2004年,商品房的投诉增幅在连续6年以两位数字增长的背景下首次放缓。
王 瑜:计量问题在商品房纠纷中这些年表现得比较突出。如:房屋面积含混不清,公摊面积、建筑面积或使用面积不详,计算公式不公平,没有提供国家监测机构的测量报告等,严重损害了消费者的合法权益。按照《商品房销售管理办法》规定,面积绝对值误差比超过3%的,消费者有权退房,但实际很难做到,采取分期付款或按揭购房要求退房,更是难上加难。
    董桂秋:我自己就经历过买房的陷阱,打了几年的官司。由于开发商背景复杂,遇到问题不是从公平处理的角度出发,而是寻求各种社会关系设置障碍,采取拖延、推诿;消费者到法院起诉不仅费神伤财,而且同一或类似案件各法院判决有时却大相径庭。
    主持人:尽管目前我国有《城市房地产管理法》以及《商品房销售管理办法》等相关法规,在某种程度上规范了开发商、销售方和购买方的权利和义务。但是具体到商品房买卖中,有很多问题却并非那么简单。
王 瑜:以商品房面积缩水为例,首先销售面积是开发商按图纸计算报房产局审批确定,审核如果是走形式,就会给开发商以可乘之机;其次,履行政府职能的房产登记、审核、发证部门和房屋面积测量机构“同出一门”,很难做到公平、严格、客观、公正。
   王前虎:近几年,关于商品房面积的纠纷投诉呈直线上升趋势,原因多种多样,其中不乏房产测绘工作的高度垄断、公摊面积计算方式不透明和测绘标准使用混乱等。房产测绘工作必须保持客观公正的独立地位,要严格执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定进行认真科学的测绘。如果测绘数据失实,有关测绘部门就要承担相应的法律责任。
    主持人:北京国际友谊花园100多名业主集体投诉,反映该项目房屋面积缩水8000多平方米、涉案金额近亿元一案,经过原测绘数据提供单位———北京市房地产勘查测绘所于2003年年初的重测,仍然不能排除面积误差存在2800多平方米的事实,因存在5000多平方米面积争议,消费者对既是“运动员”又是“裁判员”的重测结果并不信服。
    王前虎:北京国际友谊花园面积缩水案旷日持久,引起消费者的群体投诉,中消协一直为此奔走。该案在2005年取得了进展,相关法院的判决为消费者挽回经济损失959万元。上述问题在商品房市场中十分突出,当消费者发现房屋面积误差时,想得到本行政区域之外的权威第三方的复核十分困难。
董桂秋:据我所知,目前消费者在买房时,其房屋产权证上的实际面积一般都是当地房产局下属的房屋测绘大队测量的,即使其他测绘单位有权进入房产测绘市场,因怕得罪同行也不愿承担复测。严重的行业垄断和行政区域阻断的格局如不打破,即使消费者对当地房屋测绘机构提供的测量数据心存疑虑,也很难找到不受行业和地方保护的第三方进行公正复核,从而使问题长期得不到公正、圆满解决。
    主持人:老百姓消费一个很重要的方面就是改善住房。商品房投诉久拖不决,严重影响了消费者的正常生活,也使消费者购房的积极性受挫。
    王前虎:由于商品房投诉涉案标的额较大,这样既加大了对消费者权益的损害程度,也增加了调解的难度。所以,应加强商品房市场的全面整顿,加大监管执法力度。对经营主体、广告宣传、房屋面积、房价构成等制定充分体现公平、诚信原则的严格、统一的标准,使消费者买的明白,住得安心;明确各行政主管部门的职责,切实做到政企分开。增加行政机关、检测机构在制度、标准、程序以及商品房相关信息等方面的透明度,以利社会监督。
    董桂秋:房屋面积的测量并非是一个难度很大的技术问题,为什么出现争议时,测绘报告迟迟难出?为什么消费者自费请来的具有资质的测绘机构测出的数值,只能当成参考值?住房面积的测绘鉴定,必须走向社会化和中介化,这才符合市场经济发展的要求,才能保持客观公正的独立地位,否则经营者既当教练员又当裁判员,就无法避免“暗箱”操作。
    王 瑜:解决这个问题只有打破行政区域行业保护,使测绘机构进入市场;同时,还要对房屋面积测量和质量检测单位实行资质认证,实施市场准入制度,对不认可本行政区划以外检测机构检测报告的地方性规定予以废止,充分体现向消费者“透明”的原则,以保证消费者的“知情权”得到实现。买房人最担心房子交到自己手里时,实际面积与合同不符,因此,当事人应当在合同中载明,合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。我想说的是,有些重要指标必须强调。购房的面积多大,套内建筑面积是多少,公摊面积是多少,公摊率是多少,房屋多高,净高多少指标等,在房屋合同和补充协议中,应当明确标明。

 

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