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房屋买卖法律小知识

　　N浙江圣文律师事务所张建良

　　◎出卖人是否侵犯了其他房屋共有人的

　　合法权益？

　　买受人是否是善意取得房屋？

　　案例：

　　1998年，金某与王某这对夫妻共同购买了200平方米商铺，并办理了房产共有权登记。2000年金某因病死亡，生前立遗嘱一份，房产中的一半由其父母和一子一女四人等额继承。2002年，王某以个人名义与单某签订《房屋买卖合同》一份，在合同中明确写明丈夫金某已于2000年亡故，遗产继承问题由王某与家人协商处理，与单某无关。金某的父母知道后，向法院起诉，认为王某与单某的房屋买卖侵犯了其房屋共有人的合法权利，主张该买卖行为无效。

　　分析：

　　1.王某出卖房屋是否侵犯了其他房屋共有人的合法权益？

　　讼争房产为金某、王某夫妻共同财产。2000年金某亡故后，其遗产由其父母和子女继承。王某与金某的父母子女共同拥有房屋的所有权。她未经其他共有人同意擅自处分共有财产，依照最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”

　　2.单某是否系善意取得房屋？

　　单某购买房屋的事实是明确的，需要判定的是“善意”问题。

　　所谓“善意”应理解为行为人“不知情”，即权利取得人不知道出卖的房屋存在权利瑕疵。而在本案中，单某明知房屋共有人金某已死亡，且存在遗产继承纠葛，因此其取得讼争房屋并非“善意”，应认定单某与王某的房屋买卖合同无效。　　

　　律师建议：购房时应注意所购房产是否在权利瑕疵，依照《物权法》的有关规定办理。

　　◎夫妻一方处分共有财产与房屋买卖合同的

　　效力

　　案例：

　　赵某、孙某系夫妻关系，1998年夫妻购买了一套面积为80平方米的商品房。2004年，赵某通过房产中介公司挂牌，将商品房按市场价格出售给李某，并办理了房屋产权过户手续。李某对房屋进行居住使用至今。2005年孙某向法院起诉，要求确认赵某与李某签订的《房屋买卖合同》无效。

　　分析：

　　本案涉及两个法律问题：1.部分共有人擅自处分共有财产的效力问题；2.善意的第三人利益如何得到保护的问题。

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第一款第四项之规定：“未经共有人书面同意，房屋不得转让。”赵某在转让房屋时仿造了其妻子孙某的签名并提供了妻子孙某的相关身份证明，李某经中介机构介绍并支付了全部房价，其有充分理由相信赵某转让房屋是经共有人同意的，李某在整个购房过程中没有过错。

　　根据最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应该维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”据此，赵某与李某之间的《房屋买卖合同》应确认有效。

　　共有人孙某的损失问题，孙某可另案起诉擅自处分共有财产的赵某，要求赵某予以赔偿。

　　律师建议：夫妻双方购买房产时应以共有人身份购买，并取得共有权证。