准业主，遭遇尴尬怎么办，使用帮助

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准业主，遭遇尴尬怎么办

　　尴尬之一：

　　准业主只有债权，没有物权？

　　新闻事件回放：

　　“就是买个灯泡，也得先拧上看看亮不亮再买。偌大一幢房子，开发商竟先让业主签字，然后才能领钥匙收房，这不是强行交房吗？”今年8月，数十名业主聚集在某楼盘销售中心，虽然开发商本意是让他们来此办理收房手续，但是众多业主却联名在“拒收函”上签了字，签字者人数达到60余名。

　　该楼盘的业主们分别于7月底接到了收房电话通知。然而业主们很快发现，开发商不但未出示《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工备案表》、《购房面积实测表》等基本材料，而且对业主们表示，要“先交物业维修基金并在交房程序确认单上签字，之后才能领钥匙看房”。

　　业主们对此规定十分不解：“房子是我们的，连房子都没看到，怎么能签字？若签了字，不就默认收房了吗？”而开发商则理直气壮：“你们现在只是准业主，先看房还是先交钥匙由我们决定。”

　　业主BBS——

　　事实上，目前不少楼盘收房时，开发商都要求业主们先签收房单，才能拿钥匙验房。在杭州不少业主论坛上，对这道程序的争论也是热门话题。多数业主认为这是“霸王条款”。

　　滨江某楼盘业主吴先生：这个规定是个悖论。要签收房子，首先要看房，而看房的前提条件是拿到钥匙。现在这个程序倒过来，为了拿到钥匙，我们业主要在对自己房子一无所知的情况下先签单，这点太不合理了。

　　城北某小区业主“方头方脑”：要我说，开发商这招是“先斩后奏”，只要你们签了字收了房，一旦发生问题，万事都好解决。

　　下沙某楼盘业主“野猪达西”：现在购房者和开发商的信息太不对称了。我咨询过一些业内朋友，好像一般都是先验房后签确认书，这样可以让业主们感受到被尊重。

　　律师观点：

　　浙江六和律师事务所律师于建国认为，一般来说，开发商在交房时能够出具完整的相关房屋竣工验收报告材料，就应该视为具备交付条件。因此“先签收再拿钥匙”在法律上来说无可厚非。因为在房屋产权尚未过户登记前，购房者对房屋只拥有债权而不拥有物权。

　　但是，并不是说准业主们签收房子拿了钥匙，就等同于认可了房屋的质量状况。如果拿到钥匙发现房子有质量问题，消费者有保护自己利益的手段，可以要求开发商继续承担维修责任，并且在约定期限内必须要无偿进行维修，或者赔偿相关费用。

　　尴尬之二：

　　准业主有投票权吗

　　新闻事件回放：

　　今年8月，某楼盘业委会筹备组，与居委会因“未交付入住购房者是否有投票权”一事发生纠纷，导致居委会退出业委会筹备组。

　　最初，由于小区地下车库的物业费用暴涨一倍，居委会和业主代表一致认为有必要成立小区业主委员会，然而不久之后，“准业主是否具备投票权”就成为双方争议的矛盾焦点。

　　居委会方面认为，虽然小区里还有3栋楼没有交付入住，但是这些已经签订了购房合同的人也算业主，理应享有投票权，因此提议已经签有购房合同的准业主们必须参与投票；而已经入住了5年的老业主们认为，由于这个小区滚动开发，前后业主的入住时间相差太大，准业主们至今未入住，因此在投票上也应该区别对待，不宜一起投票。

　　双方在这个问题未达成一致。随后，居委会在小区公告栏里贴出公告，称业主应指房屋权属证书上记载的权利人，购买预售商品房尚未取得房屋产权证书的购房人，可以“视为业主”，因此不应该剥夺“准业主”的投票权。这些问题没有解决之前，筹备组成员执意召开的业主大会将被居委会视为无效。

　　业主BBS——

　　城西小风：哎呀，我一直以为自己是正宗业主，现在看来，敢情还只是个“准业主”，敢情还得遭受投票权歧视。郁闷了。

　　滨江某楼盘三期业主黄小姐：我前不久刚买了这里的房子，还没交付，不过我已经在网上报名参加业主委员会了。好像大家都挺欢迎我的，没人对我的身份提出异议，几个老业主还说，以后有什么业委会活动都会通知我的。

　　网友“自由人”：虽然分期开盘滚动开发的楼盘，业主的“工龄”长短不同，但是大家都是一样花钱买房，而且很可能后来者花费的费用更高，所以我觉得准业主们应该享有业委会投票权。

　　律师观点：

　　对于那些一次性开发的楼盘来说，业主的身份比较容易确认：只要开发商完成交房，购房者就升格为业主了。物业管理条例中明确规定，只要入住业主达到一定的比例，即可成立业主委员会。

　　但是对于滚动开发的楼盘，于建国律师表示，要分具体情况对待。事实上，目前有些楼盘虽然号称是分期开盘，但这只是开发商的营销策略，很多楼盘拿的是一次性的规划证。这种情况在交房时理应一次性验收。

　　而一些相对复杂的大型小区，如果明确是分区开发，而且区域划分清楚的话，先期入住区域的业主应该成立业委会，不能因为正在开发而影响到已入住业主的权利。

　　尴尬之三：

　　签了认购书，就是准业主了吗

　　新闻事件回放：

　　刘先生前年10月与一开发商签订了认购书，购买一套房产，并交了１万元定金。但该楼盘一直未领预售许可证。

　　今年３月２日，开发商发函件通知刘先生等准业主：双方签订认购书的行为违法，属无效合同，要求解除，准业主们可以领回定金。开发商这一要求遭到百余名准业主拒绝。一位准业主表示，目前同一楼盘内开售的房价已达8000余元／平方米，与2004年相比，升了3000元。而且这些准业主们错过了选其他好房的机会，这个损失谁来承担？

　　5月10日，急于以更高价格售楼的开发商，把一直不肯退房的刘先生推上了被告席。

　　开发商方面认为，根据规定，未取得预售许可证，不得进行商品房预售。因此，承认自己的行为存在过错，认购书属无效合同。不过同时表示，认购书明确告知无预售许可证，被告仍签了认购书，同样存在过错。

　　而被告的准业主代表刘先生认为，双方签订认购书，即意味着准业主们拥有期权。等预售证下发了，原告就应和对方签正式合同。

　　业主BBS——

　　“野猪达西”：这个开发商有点黑心的。既然你自己都知道没有预售许可证就卖房是违法的，当初怎么还一口气卖出100多套房子呢？明知故犯，太没职业道德了。

　　滨江某楼盘业主吴先生：只签认购书，不签商品房买卖合同，这个开发商一开始就是有预谋的。现在看到市场行情好，又强行退定金，还来个恶人先告状，这种行为太卑劣了。

　　“自由人”：虽然杭州这边没听说过这种事，但广大的购房者和准业主们要引以为戒啊。

　　律师观点：

　　该案件的被告代理人、国智律师事务所律师张学华认为，造成开发商告业主的情况，很大原因是立法缺失。目前，我国法律对“认购书”几乎无明确规定，且目前一些地方性、行业性的规定又与法律法规存在不少冲突。解决和预防预售商品房纠纷需运用物权法方面的知识，而我国尚无完备的物权法。

　　张学华还认为，现缺乏对预购人即准业主更充分的救济制度，交易安全难保证。房产销售市场上一直存在 “预售”行为，当房价上涨时，上述问题便爆发了。