09年房价波动大二手房买卖毁约多律师忙不停，使用帮助

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09年房价波动大二手房买卖毁约多律师忙不停

　　2009年房价波动大，上半年想买房的又不买了，下半年想卖房的又不卖了

　　“前两年，婚姻家庭纠纷一直位居前列，但2009年，关于房屋买卖的咨询、诉讼呈爆发式增长，尤其是9到12月。如果用简单的一句话概括，就是上半年，想买房的又不买了；下半年，想卖房的又不卖了！”昨日，辽宁中和律师事务所的王凤律师告诉记者。而记者随后走访的几家律师事务所，律师们也纷纷表达类似的观点。

　　房屋纠纷“异军突起”

　　“由于2009年楼市出现了一系列波动，诸如胜利路等地动迁改造、13万房补发放、国家‘两税’政策调整……老百姓想搭乘政策末班车，纷纷将目光投向二手房市场，二手房交易火爆，由此引发的案件、咨询便一路攀升，比如业主签约后拒卖、中介人员越俎代庖中饱私囊、合同条款模糊买卖双方为履约顺序僵持不下……尤其9月到12月份，房屋买卖纠纷几乎占到了所有咨询案件的6成！”在王凤律师看来，2009年上半年时，二手房有价无市，大多市民仍处于观望中，期盼房价一降再降，有些达成购房意向的市民仍犹豫不决，或干脆取消计划；而到了下半年，房价转而一路攀升，很多人签完合同，却发现房价又涨了，多数二手房买卖纠纷都因悔约而起。

　　除此之外，胜利路动迁改造带来的租房价格大起大落也导致一段时间房屋租赁纠纷频发。

　　为“房”咨询多，真正诉讼少

　　虽然二手房买卖纠纷数量大幅上升，但王凤律师表示，目前市民为“房”咨询的多，而真正打起官司的却较少。“因为很多卖房者宁肯支付违约金也要解除合同，毕竟房价飞涨，就算‘双倍返回定金’也比‘低价’出手划算。而对于购房者来说，他的诉求得到满足，再走上法庭也不会得到更多赔偿。”王凤律师说，前一阵子，一位姓刘的女士花30多万元买了套房子，交了1万元定金，双方合同也签完了，产权却迟迟办不下来。刘女士屡次找到对方理论，对方却说：“你就先进去住呗，我都让你住了还怕什么？”不料，没过多久，卖方却主动找她协商，提出解除合同，承担两倍定金的违约责任。刘女士两个月后才明白真相，这套房子成功办下产权后，房主为了追逐增值到40万的房价，宁可承担双倍违约金，也坚决从刘女士手中收回了房子。而在此过程中，卖房多赚了五六万。闫建业律师表示，目前像刘女士遭遇的二手房纠纷很多———双方签完买卖合同，交付定金后却未马上过户，房子被转卖他人，先前签的一纸合同因不能对抗具有公示和证明效力的另一份房屋买卖协议，原购房者只能吃哑巴亏。

　　【提示】

　　“房屋档案”不可不查

　　“很多市民在买房前对法律常识缺乏了解，尤其是二手房买卖，一些市民抱着‘抢购’心理，缺乏理性审慎，以为房子只要住进去了，就是自己的，尚不清楚房屋必须立即过户的重要性。”辽宁青松律师事务所的于振杰律师告诉记者，多数市民只知道查看购房屋手续是否齐全、交易房屋是否在租、物管费用是否拖欠等，普遍忽略的问题是不查看“房屋档案”。查看房屋档案可以了解真正的房主是谁，有没有共同所有人（比如夫妻双方共有）；该房是否处于抵押、被查封过等情况；该房是否有过多次交易的记录（可能存在质量问题）。

　　“违约责任是二手房买卖合同中的主要条款之一，但很多人签合同时只约定‘定金罚则’即没收定金或双倍返还定金。但在房价短期内大幅波动的情形下，数额不大的定金不足以阻止违约行为的产生。其实买卖双方在‘定金罚则’之外，可以以房屋总价为标准，协商约定一个违约金，比如10%%、20%%，这样可以遏制双方擅自违约的念头。”