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遭遇延期交房如何索赔维权？

　　在房地产交易中，延期交房是购房者经常面临的问题，结果通常是开发商一方占据主动，要么不赔，要么赔偿很少，这是让不少购房者头痛的问题。本期购房体验课为大家讲一讲假如遭遇这种情况，该如何维护自己的合法权益？同时也提醒广大购房者，如何防患于未然，避免让自己陷入被动。

　　首先，我们一起来看下什么是逾期交房？

　　逾期交房是指开发商在商品房预售合同规定的交付使用期限内，没有将符合交付使用条件的房屋交给购房者入住的行为。

　　逾期交房时间如何确定？

　　首先确定一下什么叫做交付，交付时间如何确定。根据《武汉市物业管理条例》：房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付；业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。

　　按照物价局的有关规定，交房的日期是以销售合同约定的交房日期或开发商通知交房的日期为准。也就是说，如果在上述日起内不是由于买方的原因导致交房不成的，就应视为逾期。

　　典型案例：

　　网友林先生遇到这样的情况，他是2009年5月买的房子，当时与开发商签订了一份《商品房预售合同》。该合同约定：乙方购买甲方所开发的房屋一套，共计75.4平方米，总价款为人民币46.76万元。双方约定交房时间为2010年12月31日，如果逾期交房，每过期一日，由甲方向乙方付上上述房屋价款千分之一的违约金。林先生按约定付了款，而开发商却迟迟未交房。

　　林先生多次找到开发商要求赔偿损失，但开发商方面以领导不在为由推迟赔偿事宜，并认为林先生无法举证自己有哪些损失，所以拒绝赔偿。

　　以上就是一个活生生的案例，林先生所遇到的开发商一方违约，但是依然理直气壮，不愿意支付违约金假如遇到这种情况，该如何处理呢？如果开发商已经逾期交房，是否就一定承担违约责任呢？看看专业律师是怎么说的吧？

　　武汉律师事务所苗律师认为：首先要看开发商是否存在免责事由，对于逾期交房的免责事由除了地震、战争等这些不可抗力原因之外，还包括开发商和购房者另行约定的其他的免责理由。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则可以不承担逾期交房的违约责任。

　　但如果开发商没有在约定的期限内将发生了不可抗力或其他免责事由告知购房者的话，开发商则仍然要承担逾期交房的违约责任。

　　如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任，包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下、达到一定期限时购房者有权解除合同等。通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，这时则应按合同约定。

　　如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确的约定，就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定。消费者没有损失不能成为开发商免责理由。

　　如果遭遇开发商逾期交房，且不愿意支付违约金的情况，最好是和其他业主联合起来，共同商量解决办法。

　　逾期交房能否退房？

　　2008年7月18日，为严厉打击少数以“退房”为由的炒房者，武汉市国土房产局出台《关于商品房合同备案注销、更名审核工作的操作细则》。《细则》将允许退房的2种情况增至9种，却并未将开发商逾期交房纳入彀中。

　　也就是说，一般情况下，因为开发商逾期交房的原因申请退房，是行不通的。就目前而言，开发商逾期不交房，业主可责令开发商赔付违约金。如业主执意退房，进行司法仲裁是唯一途径。购房者只有通过司法途径，取得《仲裁书》或《判决书》，在缴交相关税费后，方可到市房产局注销合同备案。

　　最后来为大家讲一讲在买房时该如何防范这一问题吧，最重要是应注意购房合同中逾期交房免责条款。

　　首先，在签订合同之前应充分研究开发商提供的合同内容，注意其逾期交房的免责条款，并要求开发商作出说明。

　　其次，在合同中一定要约定逾期交房的违约金数额，因为如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确约定，就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定。而这一租金数额是很低的，得到的赔偿是极其有限的。

　　再次，买房人一定要在法律规定的诉讼时效内提起诉讼，即从逾期交房事实发生之日起两年内提起诉讼，超过两年，其请求不会得到法院支持。

　　总之，购房者应注意在与开发商签订购房合同时，一定要对开发商逾期交房的违约情况，违约责任的承担等进行明确的、具体的约定。