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验房需“火眼金睛”

　　许多业主花了大半辈子的积蓄，满心欢喜的前往自己购买的新居看新房，却发现房子有瑕疵。一些人为此与开发商或者物业产生纠纷，当然这其中部分人的问题得到顺利解决，而其他人却并不那么走运，在处理房屋纠纷的问题上过了一条漫长的道路，浪费了时间和精力不说，房子的问题也处理的不甚理想。因此在新房交付时如何验房，防范于未然：发现纰漏时，怎样维护自己的权益，是每个正在买房，甚至是准备买房者的一门必修课。

　　验房有瑕疵开发商担全责

　　根据《中华人民共和国建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第二条规定，建设用地规模在2万平方米以上的新建住宅小区及组团应进行综合验收。但凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”，即煤气、上水、电热、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。

　　业主在接收房屋之前应检查房屋状况，应向开发商索要《住宅质量保证书》，以便日后出现质量问题时按约维修。开发商应出具质监站核发的房屋质量合格证明原件。按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

　　在有些情况下，开发商会在房屋交付后委托物业公司代理权责，有些业主在发现房屋出现问题时，往往找物业解决，许多网友表示遇到房屋质量问题时物业公司和开发商往往会互相推诿，购房者求助无门，也不知道该找谁维权。

　　物业公司应协商处理

　　笔者就此问题采访了湖北普明律师事务所的朱方明律师，他表示，房屋质量出现问题，开发商应承担全部责任。部分开发商也会将职权委托给前期物业管理公司代为行使，但是开发商与物业公司之间是一种委托关系，物业公司代理开发商行使职权，行为后果产生的法律责任由开发商承担。

　　保修期内一旦出现房屋质量问题，开发商应该承担全部责任，免费为购房者维修，购房者也可与物业管理公司联系，由物业管理公司根据质量问题的类别，按物业管理的规定进行维修。对属于保修范围的质量缺陷，物业公司有义务向开发商转告楼盘质量问题。协商进行保修处理。协商无果的，可以向投诉处理机构投诉。

　　依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

　　A 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限）;

　　B 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

　　C 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

　　D 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；

　　E 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；

　　F 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

　　在这个期限内，开发商应当免费为购房者就房屋质量问题进行维修。朱方明律师同时表示，在接到房屋质量问题投诉时，开发商和业主应当对解决问题的期限进行协商，而对于具体时间，朱方明律师认为双方能承受的合理期限内即可。

　　验房须火眼金睛业主、开发商、物业应三方在场

　　在开发商通知收房时，业主最好聘请专业的验房机构对房屋的质量问题进行彻底的排查。武汉无忧居监理公司的小程提醒广大的购房者，在验房时，最好业主本人，开发商和物业三方在场，发现房屋质量问题也可以现场协调解决。如果验房时疏忽大意，草率签订交房确认书，可能后患无穷，而且问题也难以得到有效解决。只有通过仔细的前期验房才能提高后期装修的效率，甚至能提升未来的居住质量。

　　验房在整个购房流程中属于重中之重。购房者应当火眼金睛，谨慎细致的检查房屋的各个角落。为了避免日后产生纠纷，购房者应当在验房时注意以下几点：

　　验房时必须向开发商索要《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《建筑工程质量认定书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》等相关材料。

　　业主在验房时发现问题，最好把所有违反合同或规定的问题提出来，然后把这些问题列表复印，一式两份，要求开发商签字确认，然后一方一份，明确表示不接受房屋，并要求开发商在一定的期限内完成整改。

　　3、每一次签名都要十分慎重，最好在签字之前对房屋进行细致的验收，确保没有问题时方可签字。

　　4、验房过程中，各个位置都应仔细排查，包括门宙、墙面、外窗等，必要时可借助专业的验房工具进行精细的检验。

　　房屋质量问题产生的纠纷，责任归属已经非常明晰，谁是谁非都能找到法律依据，但是许多经历过维权的购房者虽然最后依法维护了自己的合法权益，其过程却也充满了艰辛，可能会遇到许多阻挠和困难，因此笔者在这里提醒广大的购房者，在验房时要格外的重视，及时发现问题，未雨绸缪，与开发商和物业现场进行协商解决，一劳才能永逸。