入住阶段给新房“验明正身”，使用帮助

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入住阶段给新房“验明正身”

　　前两期本报楼市周刊介绍了“新房入住八级跳”中的第一步———“入住准备”，本期将对第二步“入住阶段”应该注意的问题做一个介绍，供读者参考。终于拿到新房钥匙了，但是先前的兴奋与忐忑在这一阶段并不因此而有所缓解。带着对梦想家园的初步规划与设想走进入住阶段，将房款付清或办妥分期付款手续后，对房屋进行验收，到房屋物业管理公司签订合同，交纳物业管理费，领取房屋钥匙。验房后如未发现房屋质量问题或发现的问题已在限期内改正，你就可以立即办理入住手续，一切OK，家就真正属于你了。

　　有人说：“多年的心血和积蓄都沉淀在这扇房门背后。”当时听来似乎百思不得其解，但今天想来，这其中酸与甜的交织构筑着人们对于梦想家园的渴求，那是何等浓烈而复杂。正是在这样一种复杂情感的背后，面对新房，我们通常是谨慎又谨慎，“与房偕老”不是嗤人的笑柄，于今看来却也在情理之中。

　　入住阶段给房子“验明正身”，可以让你安安心心地搬进新房；入住阶段与物业公司的相互往来，之间的体谅与关系明晰是你享受高档小区生活的使然。然而，你知道房屋验收的内容吗？作为业主，入住之后和你打交道最多的就是物业，那你对应该享受的物业服务内容都清楚吗？签署物业管理公约之前，你知道自己的权力与义务吗？解构物业相关费用既然是买房，在你享受小区物业服务的同时，交纳各项物业费用也是必须要履行的义务。通常在《入住通知》里，费用缴纳项目一目了然，以下的各项分析能帮助你明晰费用的构成及其使用，解除缴纳时可能碰到的疑惑。以顺驰·阳光海岸《入住通知》为例入住通知……二、凭开发商开出的入住通知单，去物业公司办理入住手续。

　　办理入住手续时需交付如下费用和资料：1.首期房屋维修基金：小户型公寓1295.00元×平方米×2%，联体、独栋别墅1295.00元×平方米×2%，计元。2.物业管理费：2.82元×平方米×3个月＝元。(从通知交房之日次月起计算)3.建筑垃圾清运费：400元／户。4.有线电视费：800元。5.电表：150元／户。三、你交房时所带的总费用约为元。……

　　1、契税及代办费

　　《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”契税是业主取得产权证时向国家交的税。

　　按照国家有关规定，买房人在买房之后应向政府交纳总房款2%~4%的契税(面积在120平方米以下的房产，按照总房价款2%的标准收取；超过120平方米的，超出部分按照总房价款4%收取)，开发商有权代收代缴。这一点希望你能理解，因为你买房时的按揭贷款是由开发商提供担保的，如果你一旦拖欠银行的贷款，开发商将承担担保责任，你的契税如果收缴完毕后，取得产权证并完成抵押登记后，担保贷款将变成抵押贷款，即把你的产权证放在银行做抵押，你按时还款即可，开发商可撤离担保。如果你觉得开发商可信的话，完全可以把这笔钱交了。

　　2、公共维修基金

　　此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

　　既然是买房，那么你必须要履行该尽的义务。其中，房屋的公共维修基金就是应该缴纳的费用。在未来居住生活中你可能会遇到房屋的大型维修，如果不缴纳这笔费用，正当的权益将得不到维护。即使你信不过开发商，也千万要认识到，这占到总房款2%的公共维修基金只是开发商替政府代缴的，他们占不到任何便宜，这笔费用是今后小区成立业主委员会后交给业主自己支配的，开发商根本无权动用。但是如果你不交纳这笔费用的话，今后在日常生活当中又会遇到各种各样的困难。

　　3、停车费

　　对于停车费，普通小区地面车位按照相关规定收取。而地下车库、机械停车库则要实行市场价，一般在《公约》中明示。《公约》一般都在入住时才签，也就没有了协商的空间。

　　至于小区临时停车，目前并无明确规定，应由小区物业管理委员会决定，并应出具正式发票，例如某小区的停车费是按物价局规定执行，机动车按每月每辆车室内200元／位，室外150元／位。同时对于车库的管理费用也有明确规定：自有车位每月30元，租用车位每月200元。自有车位可以出租，租用车位不可以转租。应全部根据所签订的车库转让协议办理。

　　4、物业管理费

　　住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费；(3)绿化管理费；(4)清洁卫生费；(5)保安费；(6)办公费；(7)物业管理单位固定资产折旧费；(8)法定税费。此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。

　　入住流程简介

　　●办理入住手续需带的资料

　　预售合同原件、产权人身份证原件、发票原件、私章。若产权人不能亲自办理的，受托人带好产权人的委托书(需公证)及上述资料来办理入住手续。

　　●交纳相关费用

　　相关费用包括交纳公共维修基金以及先期的物业管理费等。任何一个小区，在入住以前，都设有专门为小区服务的物业管理公司，为了让小区能够顺利地交到物业管理公司手里，你必须先交纳1~3个月的物业管理费(也可以看作是物业管理押金)，让物业管理公司能够有一个管理资金的充分流动，在未来的这几个月当中，你就不用再交纳任何的物业管理费用了。

　　●认真检查房产

　　当你交纳了房屋尾款、公共维修基金和先期物业管理费用后，就应该提出去看现房。这时候应该注意的就是质量上以及面积上的问题。

　　●一表两书要审查

　　交付的房屋是否具备了入住标准，只有政府有关部门出具的文件才算数。现行规定，房屋竣工后，建设单位、施工单位、设计单位、监理单位四方联检，检验结果报质检站备案，由质检站出具备案表。《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》是确保你顺利使用该房产及该房产内设备，并享受开发商提供的保修服务的通行证，有这两书在手，就说明你得到的房产还是比较可信的。

　　●签订《物业管理公约》

　　如果能签订这项公约，说明你的房产基本达到理想的标准了。《物业管理公约》是你在未来居住生活的小区中，将享有什么样的权利与义务的标准。作为业主，一定要清楚以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，还有，小区物业管理公司的资质到底具备不具备你要求的管理标准。在入住之前就认识清楚自己的义务与权利，可以防止日后纠纷的发生。

　　●算好公摊面积，签收《房屋验收单》

　　你所买的物业有多少分摊面积？也许你不是购房专家，但又不能置之不理，这直接影响到你居住面积的大小以及今后交纳物业管理费的高低。在经过深思熟虑后，确认没有问题，就可以签收《房屋验收单》了。

　　小问答

　　问：购买商品房后，由于不能提供煤气及电视接收信号，业主是否可以不交物业费？

　　答：首先，开发商与购房者之间存在的是房屋买卖关系，购房者与物业管理公司之间存在的是物业管理关系。二者是两个独立的法律关系。上述问题，要看买卖合同中是否有具体的约定，如属于开发商对买卖合同的违约，则应向开发商主张权利，而不能以拒交物业管理费用的形式来与开发商对抗，因为根据物业管理公约的规定，你拒绝交纳物业管理费的行为将构成对公约的违反，物业管理公司可以追究你的违约责任。

　　问：公共电费(水泵、路灯、电梯等)怎么分摊？

　　答：均已在物业费中收取，不再另行收费。

　　问：业主未入住新房，物业管理费究竟要不要交？

　　答：这一问题涉及到了入住交接和物业管理两个问题。

　　房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准。但是在实际操作中，买卖双方往往以入住交接作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。　既然房屋已经交付，无论业主是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳，因为无论业主是否实际居住，物业公司有许多物业服务均已提供(如保安、保洁等)。